Nyheter

Hej kära medlemmar,

Vi i styrelsen har tagit emot synpunkter från flera av er gällande föreningens ekonomi och de fortsatt höga årsavgifterna. Vi förstår att detta är en källa till oro och vill därför ge er en uppdatering om de beslut och åtgärder vi har diskuterat och fattat.

Engångssänkning av avgiften för december 2024

Under styrelsemötet i september beslutade vi att genomföra en engångssänkning av årsavgiften för december 2024. Detta innebär att avgiften som ska betalas i slutet av november 2024 kommer att halveras för denna månad. Syftet med denna åtgärd är att lindra det ekonomiska trycket på er privata ekonomi och ge er en direkt lättnad.

Vår plan för årsavgiften framåt

Vårt mål är att påbörja en sänkning av årsavgiften under 2025. Exakt datum och belopp är ännu inte fastställda, eftersom vi i dagsläget inte kan förutse hur mycket våra lånekostnader kommer att minska fram till dess.

Varför har vi ännu inte sänkt årsavgiften trots att styrräntan har gått ner?

Som ni vet följer bolåneräntorna styrräntan relativt nära, men inte i ett exakt 1:1-förhållande. Vi såg detta även när räntorna ökade—trots höjd styrränta dröjde det innan räntorna justerades fullt ut. Samma sak gäller nu när styrräntan har sänkts. Vi följer utvecklingen noga men vill inte riskera föreningens långsiktiga ekonomi genom förhastade beslut. Observera också att det tar ungefär ett kvartal innan en förändrad styrränta fullt ut påverkar våra lån.

Det är viktigt att nämna att föreningen behöver bygga upp en ekonomisk buffert. Under en period höjde vi årsavgiften i långsammare takt än ränteökningarna, vilket ledde till ett negativt kassaflöde. Vi måste nu säkerställa en sund ekonomi inför framtida oförutsedda händelser.

Om transparens kring föreningens ekonomi

Vi strävar efter att kommunicera förändringar så snart de inträffar. Om det har upplevts som brist på transparens beror det på att det inte har skett några betydande förändringar i ekonomin sedan den senaste höjningen av årsavgiften.

Jämförelse med andra föreningar i området

Varken vi i styrelsen eller enskilda medlemmar har tillgång till aktuell och exakt information om andra föreningars årsavgifter; den informationen offentliggörs först efter två år. Det är också viktigt att ta hänsyn till faktorer som belåningsgrad och föreningens ålder när man jämför avgifter. Om vi inkluderar kostnader som gruppavtal för el, vatten, värme, bredband samt våra lägre parkeringsavgifter, har vi en mer förmånlig ekonomisk situation än vissa andra föreningar i området.

Åtgärder för att minska kostnaderna

För att ytterligare minska kostnaderna har vi, från och med april 2024, förhandlat fram nya avtal för städning, hisservice och förvaltning, vilket kommer att resultera i lägre utgifter.
 

Vi förstår att den ekonomiska situationen är påfrestande för många, och vi arbetar kontinuerligt för att hitta långsiktigt hållbara lösningar. Vårt mål är att undvika liknande ekonomiska utmaningar i framtiden genom att lära av tidigare erfarenheter.

Med vänliga hälsningar,

Styrelsen

Under våren har vi i styrelsen samlat ihop oanvända cyklar utan ägare för att frigöra utrymme i våra gemensamma utrymmen. Innan vi skänker dem till organisationen Rent i skogen, vill vi ge er alla en möjlighet att köpa en cykel för 300 kr. Pengarna går direkt till föreningen. Kontakta styrelsen om du är intresserad. Först till kvarn gäller.

Hej kära medlemmar i BRF Jubilaren,

Under de senaste 12 månaderna har vår privata och föreningens ekonomi påfrestats på ett nytt sätt för första gången sedan föreningen grundades 2016. Styrelsen såg i höstas ett behov av höjda avgifter med ca 50% efter rådgivning med vår ekonom och revisor. För att minska effekten på vår hushållsekonomi beslutade styrelsen att genomföra höjningen efter behov kvartalsvist. Detta beslut var nödvändigt men gjorde det inte något enklare. Styrelsen har lagt ner mycket tid varje månad på att analysera marknaden och våra utgifter för att prognosistera en så låg höjning som möjligt medan föreningen fortsatt håller en god ekonomi.

Samtidigt startade styrelsen en gedigen process för att sänka föreningens utgifter, något som resulterat i mycket goda nyheter. Följaktligen har styrelsen nu glädjen att meddela att föreningens utgifter har sänkts med över 500 tusen kronor per år. Det motsvarar mer än 9% sänkning av föreningens driftkostnader. Den främsta delen av minskningarna kommer från upphandling av nya förvaltningsavtal som började gälla den 1 april 2024. Dessa avtal inkluderar städ, markskötsel, hissar, portar och lyftbord samt fastighetsskötsel och teknisk förvaltning. Andra sparanden utöver de 500 tusen kronor kommer från ett nytecknat försäkringsavtal och konkurrensutsättning av våra banklån (se Bilaga 1).

Dessa kostnadsminskningar har stärkt föreningens ekonomiska position, vilket är avgörande för vår långsiktiga stabilitet. Det är viktigt att notera att medan vi för närvarande inte planerar att sänka avgifterna, skapar dessa besparingar en mer hållbar ekonomisk grund för föreningen. För sänkning av avgifterna krävs att styrräntan följer en ihållande negativ trend över tid. I den situation vi befinner oss i och det arbete vi genomför kommer vi som bostadsrättsförening att komma ut starkare än de flesta bostadsrättsföreningar när vi väl är klara. Styrelsen är tacksam för medlemmarnas förtroende och ser fram emot att fortsätt arbeta för en ekonomiskt stabil framtid. Vi vill rikta ett särskilt tack till vår styrelsemedlem Mustafa på Skrivargatan 30 som stått för stora delar av detta arbete.

Med vänliga hälsningar,
Styrelsen Riksbyggen Bostadsrättsförening Jubilaren i Ursvik
2024-05-08, Sundbyberg

Bilaga 1

Kommentarer på avtal:

Alla avtal följer med lägre timkostnader för föreningen och medlemmar vilket innebär besparande på rörliga kostnader utöver de fasta kostnaderna.

Söndagen den 19 maj anordnar Brf Jubilaren årets städdag. Så roligt att så många hittills meddelat att de är med!

Det bjuds på lättare tilltugg, vi kommer att grilla korv med bröd.

Vi undrar om det finns några frivilliga som kan tänka sig bidra med bakning i år? I år har styrelsen ingen möjlighet att kompensera medlemmarna för ex bakning, därför får ni som vill och kan baka själva välja om ni skulle vilja att man swishar en slant eller inte. Det har sett olika ut även tidigare år. Skriv gärna till oss om ni vill baka så att jag vet hur många det blir.

Vi har även fått en förfrågan att hålla i en loppis i sambans med städdagen samt att barnen gärna skulle vilja vara med på detta. Styrelsen tycker verkligen om när det tidigare har varit loppisar på innergården. Finns det någon frivillig som kan vara lite ansvarig för loppisen? Skriv det till mig så kan vi tillsammans ordna något bra. Det finns tillgång till bord mm för loppisen.

Har ni några som helst frågor eller funderingar så går det bra att skriva till oss.

Container för skräp från lägenhet och förråd under helgen

Datum: lördag 18 maj kl. 10-14 och söndag 19 maj kl. 10-16

Plats: Skrivargatan 31 (grannföreningens torg)

Samma plats som föregående år, i anslutning till grannföreningen. Vi vill passa på att tacka Ursvikskulle för att de låter oss ha vår container där. Detta underlättar då vi slipper ansöka om att ha containern på parkeringsplatser i anslutning till vår förening.

Det mesta får slängas förutom följande:

• Farligt avfall
• Elektronik
• Flytande avfall
• Matavfall
• Hushållsavfall
• Bildäck

Hej alla medlemmar,

Torsdagen den 16 maj, mellan 08.00 – 16.00 är det dags för den årliga garagestädningen. Vänligen parkera bilen/motorcyckeln utomhus eller på annan plats mellan dessa tider, för att underlätta arbetet.

Väl mött,
Styrelsen Brf Jubilaren

För att hålla både våra cykelrum och innergården snygga och organiserade, kommer vi att märka alla cyklar med ett rött och vitt avspärrningsband. Detta är en del av vår förberedelse inför vårstädningen.

Vad behöver du göra

Om du använder din cykel och vill behålla den, vänligen ta bort det röda och vita bandet från din cykel. Detta är ett tecken för oss att din cykel är i bruk och inte ska tas bort.

Sista datum

Se till att ta bort bandet från din cykel senast den 1 maj. Cyklar med kvarvarande band efter detta datum, oavsett om de står i något av cykelrummen eller på innergården, riskerar att skänkas bort.

Vi uppskattar din medverkan för att hjälpa oss hålla både cykelrummet och innergården rent och tillgängligt för alla.

Hälsningar Styrelsen

Styrelsen meddelar härmed byte av teknisk förvaltare och fastighetsserviceleverantör. Från och med 1 april kommer Sveriges Fastighetsförvaltning AB (S-AB) att ersätta Riksbyggen. Syftet med detta byte är att sänka våra kostnader och effektivisera förvaltningen.

Datum för byte

Bytet träder i kraft den 1 april.

Nya kontaktuppgifter

För felanmälan och andra tjänster relaterade till fastighetens underhåll, kontakta Sveriges
Fastighetsförvaltning AB (S-AB):
Hemsida: s-ab.se (Snabbast)
E-post: felanmalan@s-ab.se (Ange förening, adress, LGH-nummer och telefonnr.)
Telefon: 020-121 006

Vad felanmäler man till S-AB?

Alla ärenden rörande fastigheterna eller lägenheterna.

Vad kontaktar man fortfarande Riksbyggen för?

Riksbyggen hanterar fortfarande vissa tjänster tillsvidare, såsom:

• Ekonomisk förvaltning
• Frågor relaterade till betalningar, garageplats (vi behåller våra köplatser) och förråd

Varför byter vi?

Beslutet att byta förvaltare grundar sig i en omfattande analys av våra driftkostnader. Med S-AB som förvaltare förväntar vi oss följande fördelar för vår bostadsrättsförening:

• Lägre förvaltningskostnader och snabbare respons på felanmälan
• Ökad kundnöjdhet genom en mer skräddarsydd service och lägre priser för medlemmar

Frågor?

För frågor angående detta förvaltarbyte, vänligen kontakta styrelsen i Brf Jubilaren.
Vi ser fram emot att inleda detta nya kapitel tillsammans med Sveriges Fastighetsförvaltning AB och tackar Riksbyggen för deras tjänster genom åren.

Tjänster som erbjuds av S-AB	Pris ex. moms
Fastighetstekniker	495 kr/tim
Drifttekniker	600 kr/tim
Elektriker	600 kr/tim
Ventilation / VVS-tekniker	600 kr/tim
Förvaltare / platschef	995 kr/tim
Byggnadsarbetare	520 kr/tim
Driftjour fastighetstekniker (Jouren efter kl 16, helger och storhelger vid utryckning	2800 kr/2 tim, 800 kr/tillkommande tim
Transport (extra resor vid behov utöver transport som ingår i fast pris i avtal)	450 kr/st
Transport per resa t o r	495 kr/st
Övrig konsultation	1000 kr/tim

I samband med den senaste höjningen av månadsavgiften, samt vid årsstämman förvarnade vi om att avgiften kunde behöva höjas ytterligare. Styrelsen har noga följt den ekonomiska utvecklingen och dessvärre är det absolut nödvändigt med ytterligare en kraftig höjning. Denna gång med 17 % från och med april (aviseras i mars).

Den bakomliggande orsaken är till övervägande del de fortsatt höga räntorna som medför stora kostnader. Detta trots att föreningen sedan start har drivit en mer aggressiv amortering än den ekonomiska planen reglerar, samt att en stor del av föreningens lån är bunden till en låg ränta fram till juni nästa år. Beslutet stärks av dagens räntebesked från Riksbanken och är i vanlig ordning tydligt förankrat med föreningens ekonom på Riksbyggen och våra revisorer.

Styrelsen har lagt ner mycket tid och energi på att få ner övriga kostnader. I nuläget står vi framför att teckna avtal med nya leverantörer avseende städning och trädgårdsskötsel. Detta kommer att innebära kraftigt minskade kostnader med förväntad bibehållen, eller förbättrad kvalitet. Inrättandet av solceller bidrar också till minskade elkostnader för föreningen. Tyvärr kan inte dessa besparingar väga upp för räntekostnader och därmed är vi tvungna att höja avgiften. Förhoppningen är att eventuellt lägre styrränta framöver kan skapa utrymme att sänka avgiften, men detta är ännu så länge osäkert.

Jag är glad att kunna presentera föreningens styrelse och förtroendevalda som enhälligt gavs fortsatt fullt förtroende på årsstämman ikväll:

Aron Håkanson – Ordförande
Siamand Raschidi – Vice ordförande
Daniela Stojković – Sekreterare
Jesper Eliasson – Ledamot
Peter Pavoni – Ledamot
Lucas Enlund – Ledamot
Ali Shams (Riksbyggen) – Ledamot
Tobias Svensson – Suppleant
Mustafa Kulbay – Suppleant
Viktor Waldén (Riksbyggen) – Suppleant

Stort tack också Klara Jamil Ott och Anton Claesson i valberedningen som fortsatt hjälper oss att bygga en stabil och varierad styrelse! Varmt välkommen Barbara Szczotka som ihop med Samuel Ahari och vår externa revisor fortsatt granskar styrelsens arbete och föreningens ekonomi!

Sist men inte minst, tack alla ni som kom till årsstämman! Det betyder oerhört mycket för oss i styrelsen att vi kan ha en rak och öppen dialog.

Det gångna året med höjda räntor och ökade kostnader har varit minst sagt utmanande och lett till betydligt mer arbete än vanligt för alla i styrelsen. Många svåra beslut har tagits för att hålla en god balans mellan kortsiktiga och långsiktiga intressen bland föreningens medlemmar. Bra samarbetsvilja och ansvarstagande har gett tillfredsställande resultat som styrelsen hoppas kommer leda till en fortsatt positiv utveckling på alla plan för föreningen.

I vårt arbete hoppas vi på en fortsatt tät dialog med dig som medlem för att skapa engagemang för föreningens utveckling. Kontakta oss gärna om du har frågor till styrelsen.

Tack för ditt förtroende!

Inför årsstämman i nästa vecka är det nu dags att söka nya fantastiska grannar som vill vara med och fortsätta arbetet för att göra BRF Jubilaren i Ursvik till Sveriges bästa bostadsrättsförening .

Vi söker:

– En intern revisor-suppleant

Om man är nyfiken på andra roller i styrelsen är man självklart välkommen att maila då också så ser vi vad vi kan åstadkomma!

Vi söker engagerade grannar både med och utan tidigare styrelse-erfarenhet . Fundera inte så mycket utan skicka din intresseanmälan direkt till valberedningen@jubilaren.se .

Glöm inte att anmäla er till årsstämman den 6/12 via ”Mina sidor” på Riksbyggens hemsida, ett tillfälle att träffa grannar och vara med att påverka vår fantastiska bostadsrättsförening!

Med vänliga hälsningar,
Valberedningen