Vi har tidigare nämnt möjligheten för höjda månadsavgifter beroende på räntenivåer och inflation. Efter en detaljerad genomgång med vår ekonom på Riksbyggen står det klart att våra ökande kostnader för räntor, drift och underhåll kräver en justering av avgiften för att bibehålla föreningens ekonomiska stabilitet. Därför kommer avgiften att höjas med 16 procent från 1 september.
Vi kommer att noga övervaka ekonomin och vill informera om att ytterligare justeringar kan bli aktuella beroende på kostnadsutvecklingen det kommande året.
Förklaring av avgiftsjustering
Nedan tas följande tre punkter upp för närmare förklaring av avgiftshöjningen:
- Varför avgiften justeras med 16%
- Varför avgiften höjs just nu
- Vad styrelsen gjort tidigare för att minimera kostnader
1. VARFÖR AVGIFTEN JUSTERAS MED 16%
Förra året löpte ett av våra fasta lån ut, vilket betyder att vi då fick två rörliga lån, då ett lån alltid är rörligt enligt rekommendation. Priset då för att binda om lånet var alldeles för högt och därför har styrelsen inte bundit om lånen och de är fortsatt rörliga. Som många vet förutspår experter i landet att de rörliga räntesatserna för fastighetslån kan stiga upp till 5%. Därför känner vi i styrelsen att vi måste gardera oss inför detta. Den viktiga frågan är när räntan kommer att nå 5%. Här följer vi rådet att räntan kommer att öka långsamt till 5% fram till nyår.
Med en höjning till 5% utav räntorna samt en ökning av utgifter från alla våra leverantörer, leder det till att våra totala utgifter i föreningen ökar med 1,3 mkr, dvs 56%. Som man kan se i bilden nedan i den grönmarkerade rutan ökar avgifterna med 1,3 mkr från ett år till nästa.
Detta medför ett negativt kassaflöde på -1,52 mkr, dvs en stor del av föreningskassan.
För att få ett positivt kassaflöde, enligt vår ekonom på Riksbyggen, skulle det behövas en justering med +31% eller mer av årsavgiften för alla medlemmar från juni, en 83% ökning av elkostnaderna samt en justering av alla uthyrda objekt. Dessa råd skickades till styrelsen mot slutet av maj.
Omedelbart bildades en arbetsgrupp för att se över våra alternativ, eftersom en ökning om 31% samt annat var alldeles för hög. Nya beräkningar gjordes och vi kom fram till att en ökning på 16% skulle ha flera fördelar. Främst att det ökade kassaflödet och gav oss tid att se över hur marknaden ändrar sig samtidigt som den ger oss en bra ingående likviditet till nyår där vi kan se över hyr mycket mer vi behöver öka avgiften vid höjda räntor. Andra fördelen med ökningen på 16% är att det är hälften av den rekommenderade och förhoppningsvis inte väger lika mycket på hushållens ekonomi, och att det ger hushållen tid att förbereda sig inför möjliga ökningar i januari.
2. VARFÖR AVGIFTEN HÖJS JUST NU
Varför vi höjer just nu har flera ingående delar. Den främsta anledningen är att vi fick ett budgetförslag från Riksbyggens ekonom att chockhöja avgifterna med 31% redan i juni, vilket vi ansåg var alldeles för extremt och ville göra egna beräkningar innan vi gick ut med den nyheten. Som ni kanske kommer ihåg fördes en diskussion varför vi inte höjde årsavgiften mer under årsstämman när förslaget på 2% lades fram. Som styrelse hade vi en klar bild över våra kostnader och att mer än 2% inte skulle vara nödvändig för 2023. Efter ekonomens råd, från juni tills nu har en arbetsgrupp gjort interna analyser där vi brutit ner våra kostnader och kommit fram till att vi inte behöver höja så mycket som rekommenderades. En del av Riksbyggens rekommendation baseras på HSB:s rapport med förslag att alla föreningar bör höja sina avgifter med 40-50%, vilket vi inte ville göra utan en utredning, men det handlade även mycket om att prisinflation och räntor skulle stanna längre än vi trott i början av året. Efter utredningen kom vi fram till dels att vårt utgångsläge som förening är mycket bättre än de allra flesta föreningar i Sverige samt att vi även efter höjningarna ligger under den rekommenderade avgiftsnivån för en förening av vår storlek och ålder.
3. Vad styrelsen gjort tidigare för att minimera kostnaderna
I flera år har styrelsen amorterat långt utöver föreningens ekonomiska plan tack vare senaste årens låga räntor och låga investeringsbehov. Detta är en av anledningarna till att vi har lägre räntekostnader än flera av våra grannföreningar, som behövt öka årsavgiften med alltifrån 30% till 45%. Styrelsen har även försökt sänka elkostnaderna genom att investera i solpaneler. Via vår nuvarande vice-ordförande Jesper har vi även sökt och blivit beviljade el bidrag. Samt tack vare vår ledamot Siamand har vi tecknat ett mycket förmånligt bredbandsavtal som sänker hushållens kostnader alltifrån 350 kr till 1 000 kr. Vi har även sett över vilka utgifter vi kan sänka genom att byta leverantörer eller förhandla lån med olika banker, vilket fortfarande är pågående och fortsätts efter semesterperioden är över. Något annat som är positivt är att vi fortfarande har en tredjedel av lånen bundna på en mycket förmånlig räntesats vilket lättar på vår ekonomi i ytterligare två år.
Sammanfattning
För att kunna ha råd med ökningarna av fastighetsräntor och föreningsavgifter har styrelsen behövt höja årsavgiften med 31%, för att ge hushållen mer tid har vi preliminärt i stället höjt med 16% för att se över vår ekonomiska situation mot slutet på året. Styrelsen har genom åren tagit initiativ för att minska kostnaderna samt öka livskvalitén för våra medlemmar. Det är svårt att kommunicera för hushållen att vi måste betala i snitt 500 kr mer per månad men vi hoppas att ni förstår varför och att ni kan ursäkta den sena kommunikationen.