Gemensamhetslokalen på innergården / digitalt (Microsoft Teams)
Röstning sker antingen på plats eller digitalt via Microsoft Teams. Årsredovisningen för 2022/2023 kan du ladda ner här. Dagordning enligt §59.
17:30 Lättare tilltugg samt fika serveras i gemensamhetslokalen 18:00 Ordinarie föreningsstämma startar
Anmäl er via Mitt Riksbyggen. Anmäl endast allergier via mail till styrelsen@jubilaren.se om ni tänker delta fysiskt på mötet för att vi ska kunna planera mat.
Väl mött!
Styrelsen, brf Jubilaren
Digitalt deltagande
Kallelse med möteslänk skickas till samtliga medlemmar via e-post.
Styrelsen har beslutat för en höjning med 20% fr.o.m. 1 januari med ytterligare höjningar kvartalsvis.
I samband med den senaste avgiftshöjningen i augusti informerade styrelsen att avgiften kunde behöva höjas ytterligare. Styrelsen har sedan dess noga följt föreningens kassaflöde och efter dialog med Riksbyggens ekonom samt både extern och intern revisor har nu bedömningen gjorts att en kraftig höjning av avgiften är nödvändig för att trygga föreningens ekonomi på sikt. De bakomliggande orsakerna är till övervägande del de ökade räntekostnaderna för föreningens lån. Ökade kostnader för förvaltning och underhåll, som en följd av inflation, bidrar också. Detta är ingen unik situation för vår förening utan följer liknande mönster som för föreningar i stort.
Dagens utfrågning av Riksbanken i Finansutskottet belyser positiva makroekonomiska indikatorer som minskad inflation och en kommande marginell höjning av styrräntan, men det är ändå ett tydligt besked från Riksbankens direktion om en utdragen räntetopp vilket innebär att vi som förening måste inrikta oss på en längre tid med nuvarande räntenivå.
För att inte belasta medlemmar med en alltför kraftig höjning av avgiften omedelbart har styrelsen beslutat om en höjning med 20% i januari och sedan kvartalsvis följa upp med eventuellt ytterligare höjningar vid behov.
Vi i styrelsen är medvetna om att detta innebär markant ökade kostnader för alla medlemmar. Styrelsen jobbar nu intensivt för att identifiera möjligheter att hålla nere föreningens utgifter. Bland annat ses nu avtalen för städning och trädgårdsskötsel samt förvaltning i stort över.
Mellan den 11 oktober och 8 december monteras solceller på föreningens tak. Syftet med denna information är att säkerställa allas säkerhet och minska eventuella störningar.
Viktiga datum och arbetstider
Byggstart: 11 oktober
Lyft upp, kranbil (paneler och montagesystem): 18 oktober
Lyft ner, kranbil (sedum, material, sopor): 30 november
Slutbesiktning: 8 december
Arbetstider
Måndag till fredag kl. 07.00 – 16.00
Säkerhetsåtgärder
Under våra arbetstider kommer vissa områden på gården att spärras av för säkerheten
Vid vissa tillfällen rekommenderar vi er att undvika att vistas på balkongerna. Specifika tider för just er kommer att meddelas vid portarna
Var medveten om risken för fallande föremål och följ alla säkerhetsanvisningar
Om ni ser avspärrningar, var vänliga och respektera dessa för er egen säkerhet
Användning av hiss
Under byggperioden kommer vi mellan kl. 07.00 och 16.00 att tillfälligt använda hissen för transport av mindre material och verktyg. Vi ber er om förståelse för eventuella störningar.
Mer information
Den här informationen finns uppsatt i våra trappuppgångar. För mer information om byggarbetet och arbetsplatsen samt datum, se jubilaren.se/solceller. Ytterligare information om de specifika berörda områdena kommer att meddelas vid varje port.
Vi tackar för er förståelse och tålamod under denna period. Vi gör vårt bästa för att minimera störningar och säkerställa att allt arbete utförs på ett säkert sätt.
Med vänlig hälsning, Styrelsen Brf Jubilaren och Helios AB
Under vecka 43 med start 24:e oktober genomförs obligatorisk ventilationskontroll (OVK) och rensning av frånluftskanaler i alla lägenheter i föreningen. Mer information läggs i postfacken från Haninge sotning & ventilation.
OVK är en obligatorisk ventilationskontroll som krävs av kommunen och utförs var tredje år enligt föreningens underhållsplan. Styrelsen har även beslutat att beställa rensning av frånluftskanaler som inte är en del av underhållsplanen men är rekommenderad av tre skäl.
Många medlemmar har haft problem kondensbildning. Efter en grundlig utvärdering av Riksbyggen har det påvisats att det är en brist på cirkulation som leder till kondensbildningen och rensning av kanaler bör hjälpa med det. Minimering av kondens minskar fuktskador och bibehåller ett högt värde av bostaden.
Eftersom OVK måste ske vart tredje år är det ekonomiskt gynnsamt att göra rensningen samtidigt. Rensning för en individuell bostadsrätt kan variera från 2 000kr – 4 000 kr för medlemmar, som nu bekostas av föreningen till ett mycket lägre pris.
På grund av byggnationer har det kommit in mer damm i lägenheterna och damm i ventilationen leder till sämre cirkulation vilket förvärrar kondensproblemet och luftkvalitén i lägenheten.
Kan du inte närvara i lägenheten under den angivna tiden bör du lämna lägenheten i serviceläge. För mer information om serviceläge se följande länk.
Vi har tidigare nämnt möjligheten för höjda månadsavgifter beroende på räntenivåer och inflation. Efter en detaljerad genomgång med vår ekonom på Riksbyggen står det klart att våra ökande kostnader för räntor, drift och underhåll kräver en justering av avgiften för att bibehålla föreningens ekonomiska stabilitet. Därför kommer avgiften att höjas med 16 procent från 1 september.
Vi kommer att noga övervaka ekonomin och vill informera om att ytterligare justeringar kan bli aktuella beroende på kostnadsutvecklingen det kommande året.
Förklaring av avgiftsjustering
Nedan tas följande tre punkter upp för närmare förklaring av avgiftshöjningen:
Varför avgiften justeras med 16%
Varför avgiften höjs just nu
Vad styrelsen gjort tidigare för att minimera kostnader
1. VARFÖR AVGIFTEN JUSTERAS MED 16%
Förra året löpte ett av våra fasta lån ut, vilket betyder att vi då fick två rörliga lån, då ett lån alltid är rörligt enligt rekommendation. Priset då för att binda om lånet var alldeles för högt och därför har styrelsen inte bundit om lånen och de är fortsatt rörliga. Som många vet förutspår experter i landet att de rörliga räntesatserna för fastighetslån kan stiga upp till 5%. Därför känner vi i styrelsen att vi måste gardera oss inför detta. Den viktiga frågan är när räntan kommer att nå 5%. Här följer vi rådet att räntan kommer att öka långsamt till 5% fram till nyår.
Med en höjning till 5% utav räntorna samt en ökning av utgifter från alla våra leverantörer, leder det till att våra totala utgifter i föreningen ökar med 1,3 mkr, dvs 56%. Som man kan se i bilden nedan i den grönmarkerade rutan ökar avgifterna med 1,3 mkr från ett år till nästa.
Detta medför ett negativt kassaflöde på -1,52 mkr, dvs en stor del av föreningskassan.
För att få ett positivt kassaflöde, enligt vår ekonom på Riksbyggen, skulle det behövas en justering med +31% eller mer av årsavgiften för alla medlemmar från juni, en 83% ökning av elkostnaderna samt en justering av alla uthyrda objekt. Dessa råd skickades till styrelsen mot slutet av maj.
Omedelbart bildades en arbetsgrupp för att se över våra alternativ, eftersom en ökning om 31% samt annat var alldeles för hög. Nya beräkningar gjordes och vi kom fram till att en ökning på 16% skulle ha flera fördelar. Främst att det ökade kassaflödet och gav oss tid att se över hur marknaden ändrar sig samtidigt som den ger oss en bra ingående likviditet till nyår där vi kan se över hyr mycket mer vi behöver öka avgiften vid höjda räntor. Andra fördelen med ökningen på 16% är att det är hälften av den rekommenderade och förhoppningsvis inte väger lika mycket på hushållens ekonomi, och att det ger hushållen tid att förbereda sig inför möjliga ökningar i januari.
2. VARFÖR AVGIFTEN HÖJS JUST NU
Varför vi höjer just nu har flera ingående delar. Den främsta anledningen är att vi fick ett budgetförslag från Riksbyggens ekonom att chockhöja avgifterna med 31% redan i juni, vilket vi ansåg var alldeles för extremt och ville göra egna beräkningar innan vi gick ut med den nyheten. Som ni kanske kommer ihåg fördes en diskussion varför vi inte höjde årsavgiften mer under årsstämman när förslaget på 2% lades fram. Som styrelse hade vi en klar bild över våra kostnader och att mer än 2% inte skulle vara nödvändig för 2023. Efter ekonomens råd, från juni tills nu har en arbetsgrupp gjort interna analyser där vi brutit ner våra kostnader och kommit fram till att vi inte behöver höja så mycket som rekommenderades. En del av Riksbyggens rekommendation baseras på HSB:s rapport med förslag att alla föreningar bör höja sina avgifter med 40-50%, vilket vi inte ville göra utan en utredning, men det handlade även mycket om att prisinflation och räntor skulle stanna längre än vi trott i början av året. Efter utredningen kom vi fram till dels att vårt utgångsläge som förening är mycket bättre än de allra flesta föreningar i Sverige samt att vi även efter höjningarna ligger under den rekommenderade avgiftsnivån för en förening av vår storlek och ålder.
3. Vad styrelsen gjort tidigare för att minimera kostnaderna
I flera år har styrelsen amorterat långt utöver föreningens ekonomiska plan tack vare senaste årens låga räntor och låga investeringsbehov. Detta är en av anledningarna till att vi har lägre räntekostnader än flera av våra grannföreningar, som behövt öka årsavgiften med alltifrån 30% till 45%. Styrelsen har även försökt sänka elkostnaderna genom att investera i solpaneler. Via vår nuvarande vice-ordförande Jesper har vi även sökt och blivit beviljade el bidrag. Samt tack vare vår ledamot Siamand har vi tecknat ett mycket förmånligt bredbandsavtal som sänker hushållens kostnader alltifrån 350 kr till 1 000 kr. Vi har även sett över vilka utgifter vi kan sänka genom att byta leverantörer eller förhandla lån med olika banker, vilket fortfarande är pågående och fortsätts efter semesterperioden är över. Något annat som är positivt är att vi fortfarande har en tredjedel av lånen bundna på en mycket förmånlig räntesats vilket lättar på vår ekonomi i ytterligare två år.
Sammanfattning
För att kunna ha råd med ökningarna av fastighetsräntor och föreningsavgifter har styrelsen behövt höja årsavgiften med 31%, för att ge hushållen mer tid har vi preliminärt i stället höjt med 16% för att se över vår ekonomiska situation mot slutet på året. Styrelsen har genom åren tagit initiativ för att minska kostnaderna samt öka livskvalitén för våra medlemmar. Det är svårt att kommunicera för hushållen att vi måste betala i snitt 500 kr mer per månad men vi hoppas att ni förstår varför och att ni kan ursäkta den sena kommunikationen.
Vi ses på innergården vid gemensamhetslokalen klockan 10.
10:00 – 12:00
Vårstädning
12:00 – 13:00
Lunch. Föreningen kommer att bjuda på grillning. Vi kommer att grilla på innergården hos grannföreningen Ursvikskulle. Om du har specialkost kan du skicka ett meddelande direkt till styrelsen.
13:00 – ca 13:30
Fika och aktivitet för föreningens yngsta medlemmar. Föreningen bjuder på kaffe och något sött. Fikat kommer att serveras på Jubilarens innergård. Efter fikat kommer det även att finnas en aktivitet/överraskning för alla barn.
Styrelsen har beställt en sopcontainer så att alla medlemmar kan slänga sitt avfall utan att behöva ta det till återvinningscentralen. Containern kommer att stå i anslutning till grannföreningen Ursvikskulle. Detta eftersom det underlättar bokning av container och även eftersom de har plats som inte kräver att containern står på bilparkeringen. Den kommer att vara öppet under städdagen.
Vi ses på städdagen! Om ni har några frågor eller funderingar kopplat till städdagen går det bra att höra av dig till styrelsen.
Onsdagen den 3 maj, mellan 08.00 och 16.00, är det dags för den årliga garagestädningen. Vänligen parkera din bil eller MC utomhus mellan dessa tider för att underlätta arbetet.
Vi skriver för att informera er om att avgiften för bredbandet som beslutades under årsmötet nu har införts på avin. Som ni kanske minns gick vi över till ett gruppavtal för bredbandet i januari, där alla lägenheter kopplades upp automatiskt.
Gruppavtalet ger oss fördelar såsom lägre pris per lägenhet, snabbare och mer stabil uppkoppling samt gemensam support och underhåll. Precis som med gruppavtalet för el ger det oss möjligheten att ha låga kostnader, vilket gör vår förening mer attraktiv vid försäljningar av bostäder.
Vi vill påminna om att vi skickade ett mail till alla medlemmar i december där vi informerade om denna förändring. Avgiften för bredbandet kommer att debiteras månatligen framöver. Vi vill även informera er om att på grund av administrativa processer, har avgifterna för perioden januari fram till nu samlats ihop och kommer att debiteras som en klumpsumma på denna månads avi. Vi ber om ursäkt för eventuella besvär detta kan orsaka.
Vi vill betona att alla lägenheter är anslutna till bredbandet oavsett om de använder tjänsten eller inte, eftersom det är ett kollektivt avtal för hela föreningen.
Om ni har några frågor eller funderingar kring bredbandsavgiften och gruppavtalet, tveka inte att kontakta styrelsen.
Vi uppmuntrar alla medlemmar att delta i framtida möten och engagera sig aktivt i föreningens beslutsprocesser.
Tack för er förståelse och samarbete. Ha en trevlig dag!
Förberedelserna med att få upp solcellerna är i full gång. Vår leverantör Helios har gjort anläggningsanmälan till Vattenfall, dragit kablar, satt upp nätverksutrustning, växelriktare och sorterat material för lyft. Eftersom allt är noga förberett, kommer själva takmonteringen av solcellerna att gå snabbt när den väl kommer igång.
Väderleken har dock gjort att själva takarbetena skjutits upp ett antal gånger. Anledningen är att så snart anmälan av byggarbetsplats görs till Arbetsmiljöverket, måste montering av ställningar, samt lyft och uppsättning av fästen och solceller ske inom loppet av några veckor. Snö och köldgrader under arbetets gång gör inte bara takarbetet farligt, utan vi kommer också få Arbetsmiljöverket på oss. Om vi avbryter arbetet när det väl satt igång, får vi stå för hyreskostnader av ställningar och andra löpande omkostnader. Det skulle snabbt äta upp de besparingar som solcellerna hade gett oss den månaden och inte ens de mer optimistiska riskanalyserna har lyckats förespråka arbetsstart med överhängande risk för minusgrader och snö.
Vid styrelsens senaste möte med Helios igår berättade de att förutsättningarna beräknas vara rätt om några veckor för att komma igång med takarbetena. De har därför bett kontrollansvarig att återkomma med ett godkännande för att sedan kunna skicka in föranmälan till Arbetsmiljöverket.
Som vi nämnt tidigare kommer föreningen inledningsvis att tillgodoräkna sig de besparingar som solcellerna genererar. Planen är sedan att vi medlemmar så snabbt det bara går på våra månadsavier ska få avdrag på elkostnaden beroende på hur mycket el som genereras varje månad.
Helios räknar inte med att vi boende kommer störas av takmonteringen. Om de planerar för något störande moment, gör vi allt för att informera om det i så god tid som möjligt. I vanlig ordning går det i så fall att boka och använda gemensamhetslokalen för eventuella möten.
Tyvärr har vi haft inbrott i cykelrummet som ligger på hörnet av Ladugårdsgatan/Skrivargatan. Norrmalms lås har varit här under dagen och åtgärdat dörren och den går nu att låsa igen.
Det finns uppklippta cykellås så troligen har gärningspersonen fått med sig minst 1 cykel.
Vi uppmanar alla som har sina cyklar där att kontrollera och gärna kontakta oss om ni blivit av med något.
En anmälan till Polisen har upprättats med ärendenummer I-50-0000015231467 så det kan ni använda för att komplettera eller ange vid egen anmälan och även eventuella försäkringsbolag.
