Viktig information om cyklarna i cykelrummen och på innergården

För att hålla både våra cykelrum och innergården snygga och organiserade, kommer vi att märka alla cyklar med ett rött och vitt avspärrningsband. Detta är en del av vår förberedelse inför vårstädningen.

Vad behöver du göra

Om du använder din cykel och vill behålla den, vänligen ta bort det röda och vita bandet från din cykel. Detta är ett tecken för oss att din cykel är i bruk och inte ska tas bort.

Sista datum

Se till att ta bort bandet från din cykel senast den 1 maj. Cyklar med kvarvarande band efter detta datum, oavsett om de står i något av cykelrummen eller på innergården, riskerar att skänkas bort.

Vi uppskattar din medverkan för att hjälpa oss hålla både cykelrummet och innergården rent och tillgängligt för alla.

Hälsningar Styrelsen

Byte av förvaltare fr.o.m. 1 april

Styrelsen meddelar härmed byte av teknisk förvaltare och fastighetsserviceleverantör. Från och med 1 april kommer Sveriges Fastighetsförvaltning AB (S-AB) att ersätta Riksbyggen. Syftet med detta byte är att sänka våra kostnader och effektivisera förvaltningen.

Datum för byte

Bytet träder i kraft den 1 april.

Nya kontaktuppgifter

För felanmälan och andra tjänster relaterade till fastighetens underhåll, kontakta Sveriges
Fastighetsförvaltning AB
(S-AB):
Hemsida: s-ab.se (Snabbast)
E-post: felanmalan@s-ab.se (Ange förening, adress, LGH-nummer och telefonnr.)
Telefon: 020-121 006

Vad felanmäler man till S-AB?

Alla ärenden rörande fastigheterna eller lägenheterna.

Vad kontaktar man fortfarande Riksbyggen för?

Riksbyggen hanterar fortfarande vissa tjänster tillsvidare, såsom:

  • Ekonomisk förvaltning
  • Frågor relaterade till betalningar, garageplats (vi behåller våra köplatser) och förråd

Varför byter vi?

Beslutet att byta förvaltare grundar sig i en omfattande analys av våra driftkostnader. Med S-AB som förvaltare förväntar vi oss följande fördelar för vår bostadsrättsförening:

  • Lägre förvaltningskostnader och snabbare respons på felanmälan
  • Ökad kundnöjdhet genom en mer skräddarsydd service och lägre priser för medlemmar

Frågor?

För frågor angående detta förvaltarbyte, vänligen kontakta styrelsen i Brf Jubilaren.
Vi ser fram emot att inleda detta nya kapitel tillsammans med Sveriges Fastighetsförvaltning AB och tackar Riksbyggen för deras tjänster genom åren.

Tjänster som erbjuds av S-ABPris ex. moms
Fastighetstekniker495 kr/tim
Drifttekniker600 kr/tim
Elektriker600 kr/tim
Ventilation / VVS-tekniker600 kr/tim
Förvaltare / platschef995 kr/tim
Byggnadsarbetare520 kr/tim
Driftjour fastighetstekniker (Jouren efter kl
16, helger och storhelger vid utryckning
2800 kr/2 tim, 800 kr/tillkommande tim
Transport (extra resor vid behov utöver
transport som ingår i fast pris i avtal)
450 kr/st
Transport per resa t o r495 kr/st
Övrig konsultation1000 kr/tim

Behov av höjd månadsavgift för medlemmar i Brf Jubilaren

I samband med den senaste höjningen av månadsavgiften, samt vid årsstämman förvarnade vi om att avgiften kunde behöva höjas ytterligare. Styrelsen har noga följt den ekonomiska utvecklingen och dessvärre är det absolut nödvändigt med ytterligare en kraftig höjning. Denna gång med 17 % från och med april (aviseras i mars).

Den bakomliggande orsaken är till övervägande del de fortsatt höga räntorna som medför stora kostnader. Detta trots att föreningen sedan start har drivit en mer aggressiv amortering än den ekonomiska planen reglerar, samt att en stor del av föreningens lån är bunden till en låg ränta fram till juni nästa år. Beslutet stärks av dagens räntebesked från Riksbanken och är i vanlig ordning tydligt förankrat med föreningens ekonom på Riksbyggen och våra revisorer.

Styrelsen har lagt ner mycket tid och energi på att få ner övriga kostnader. I nuläget står vi framför att teckna avtal med nya leverantörer avseende städning och trädgårdsskötsel. Detta kommer att innebära kraftigt minskade kostnader med förväntad bibehållen, eller förbättrad kvalitet. Inrättandet av solceller bidrar också till minskade elkostnader för föreningen. Tyvärr kan inte dessa besparingar väga upp för räntekostnader och därmed är vi tvungna att höja avgiften. Förhoppningen är att eventuellt lägre styrränta framöver kan skapa utrymme att sänka avgiften, men detta är ännu så länge osäkert.

Styrelsen omvald på årstämman

Brf Jubilaren i Ursvik
Brf Jubilaren i Ursvik

Jag är glad att kunna presentera föreningens styrelse och förtroendevalda som enhälligt gavs fortsatt fullt förtroende på årsstämman ikväll:

Aron Håkanson – Ordförande
Siamand Raschidi – Vice ordförande
Daniela Stojković – Sekreterare
Jesper Eliasson – Ledamot
Peter Pavoni – Ledamot
Lucas Enlund – Ledamot
Ali Shams (Riksbyggen) – Ledamot
Tobias Svensson – Suppleant
Mustafa Kulbay – Suppleant
Viktor Waldén (Riksbyggen) – Suppleant

Stort tack också Klara Jamil Ott och Anton Claesson i valberedningen som fortsatt hjälper oss att bygga en stabil och varierad styrelse! Varmt välkommen Barbara Szczotka som ihop med Samuel Ahari och vår externa revisor fortsatt granskar styrelsens arbete och föreningens ekonomi!

Sist men inte minst, tack alla ni som kom till årsstämman! Det betyder oerhört mycket för oss i styrelsen att vi kan ha en rak och öppen dialog.

Det gångna året med höjda räntor och ökade kostnader har varit minst sagt utmanande och lett till betydligt mer arbete än vanligt för alla i styrelsen. Många svåra beslut har tagits för att hålla en god balans mellan kortsiktiga och långsiktiga intressen bland föreningens medlemmar. Bra samarbetsvilja och ansvarstagande har gett tillfredsställande resultat som styrelsen hoppas kommer leda till en fortsatt positiv utveckling på alla plan för föreningen.

I vårt arbete hoppas vi på en fortsatt tät dialog med dig som medlem för att skapa engagemang för föreningens utveckling. Kontakta oss gärna om du har frågor till styrelsen.

Tack för ditt förtroende!

Vi söker nya Styrelsemedlemmar

Inför årsstämman i nästa vecka är det nu dags att söka nya fantastiska grannar som vill vara med och fortsätta arbetet för att göra BRF Jubilaren i Ursvik till Sveriges bästa bostadsrättsförening ????.

Vi söker:

– En intern revisor-suppleant

Om man är nyfiken på andra roller i styrelsen är man självklart välkommen att maila då också så ser vi vad vi kan åstadkomma! ????

Vi söker engagerade grannar både med och utan tidigare styrelse-erfarenhet ????. Fundera inte så mycket utan skicka din intresseanmälan direkt till valberedningen@jubilaren.se ????.

????Glöm inte att anmäla er till årsstämman den 6/12 via ”Mina sidor” på Riksbyggens hemsida, ett tillfälle att träffa grannar och vara med att påverka vår fantastiska bostadsrättsförening! ????

Med vänliga hälsningar,
Valberedningen

Kallelse till ordinarie föreningsstämma

Tid

Onsdagen den 6 december, kl 18:00

Plats

Gemensamhetslokalen på innergården / digitalt (Microsoft Teams) 

Röstning sker antingen på plats eller digitalt via Microsoft Teams. Årsredovisningen för 2022/2023 kan du ladda ner här. Dagordning enligt §59
 

17:30 Lättare tilltugg samt fika serveras i gemensamhetslokalen
18:00 Ordinarie föreningsstämma startar 
 

Anmäl er via Mitt Riksbyggen.
Anmäl endast allergier via mail till styrelsen@jubilaren.se om ni tänker delta
fysiskt på mötet för att vi ska kunna planera mat.
 

Väl mött! 

Styrelsen, brf Jubilaren 
 

Digitalt deltagande 

Kallelse med möteslänk skickas till samtliga medlemmar via e-post.

Planering för höjd månadsavgift

Styrelsen har beslutat för en höjning med 20% fr.o.m. 1 januari med ytterligare höjningar kvartalsvis.

I samband med den senaste avgiftshöjningen i augusti informerade styrelsen att avgiften kunde behöva höjas ytterligare. Styrelsen har sedan dess noga följt föreningens kassaflöde och efter dialog med Riksbyggens ekonom samt både extern och intern revisor har nu bedömningen gjorts att en kraftig höjning av avgiften är nödvändig för att trygga föreningens ekonomi på sikt. De bakomliggande orsakerna är till övervägande del de ökade räntekostnaderna för föreningens lån. Ökade kostnader för förvaltning och underhåll, som en följd av inflation, bidrar också. Detta är ingen unik situation för vår förening utan följer liknande mönster som för föreningar i stort.

Dagens utfrågning av Riksbanken i Finansutskottet belyser positiva makroekonomiska indikatorer som minskad inflation och en kommande marginell höjning av styrräntan, men det är ändå ett tydligt besked från Riksbankens direktion om en utdragen räntetopp vilket innebär att vi som förening måste inrikta oss på en längre tid med nuvarande räntenivå.

För att inte belasta medlemmar med en alltför kraftig höjning av avgiften omedelbart har styrelsen beslutat om en höjning med 20% i januari och sedan kvartalsvis följa upp med eventuellt ytterligare höjningar vid behov.

Vi i styrelsen är medvetna om att detta innebär markant ökade kostnader för alla medlemmar. Styrelsen jobbar nu intensivt för att identifiera möjligheter att hålla nere föreningens utgifter. Bland annat ses nu avtalen för städning och trädgårdsskötsel samt förvaltning i stort över.

Montering av solceller

Mellan den 11 oktober och 8 december monteras solceller på föreningens tak. Syftet med denna information är att säkerställa allas säkerhet och minska eventuella störningar.

Viktiga datum och arbetstider

  • Byggstart: 11 oktober
  • Lyft upp, kranbil (paneler och montagesystem): 18 oktober
  • Lyft ner, kranbil (sedum, material, sopor): 30 november
  • Slutbesiktning: 8 december

Arbetstider

Måndag till fredag kl. 07.00 – 16.00

Säkerhetsåtgärder

  • Under våra arbetstider kommer vissa områden på gården att spärras av för säkerheten
  • Vid vissa tillfällen rekommenderar vi er att undvika att vistas på balkongerna. Specifika tider för just er kommer att meddelas vid portarna
  • Var medveten om risken för fallande föremål och följ alla säkerhetsanvisningar
  • Om ni ser avspärrningar, var vänliga och respektera dessa för er egen säkerhet

Användning av hiss

Under byggperioden kommer vi mellan kl. 07.00 och 16.00 att tillfälligt använda hissen för transport av mindre material och verktyg. Vi ber er om förståelse för eventuella störningar.

Mer information

Den här informationen finns uppsatt i våra trappuppgångar. För mer information om byggarbetet och arbetsplatsen samt datum, se jubilaren.se/solceller. Ytterligare information om de specifika berörda områdena kommer att meddelas vid varje port.

Vi tackar för er förståelse och tålamod under denna period. Vi gör vårt bästa för att minimera störningar och säkerställa att allt arbete utförs på ett säkert sätt.

Med vänlig hälsning,
Styrelsen Brf Jubilaren och Helios AB

Obligatorisk ventilationskontroll vecka 43

Under vecka 43 med start 24:e oktober genomförs obligatorisk ventilationskontroll (OVK) och rensning av frånluftskanaler i alla lägenheter i föreningen. Mer information läggs i postfacken från Haninge sotning & ventilation.

OVK är en obligatorisk ventilationskontroll som krävs av kommunen och utförs var tredje år enligt föreningens underhållsplan. Styrelsen har även beslutat att beställa rensning av frånluftskanaler som inte är en del av underhållsplanen men är rekommenderad av tre skäl.

  1. Många medlemmar har haft problem kondensbildning. Efter en grundlig utvärdering av Riksbyggen har det påvisats att det är en brist på cirkulation som leder till kondensbildningen och rensning av kanaler bör hjälpa med det. Minimering av kondens minskar fuktskador och bibehåller ett högt värde av bostaden.
  2. Eftersom OVK måste ske vart tredje år är det ekonomiskt gynnsamt att göra rensningen samtidigt. Rensning för en individuell bostadsrätt kan variera från 2 000kr – 4 000 kr för medlemmar, som nu bekostas av föreningen till ett mycket lägre pris.
  3. På grund av byggnationer har det kommit in mer damm i lägenheterna och damm i ventilationen leder till sämre cirkulation vilket förvärrar kondensproblemet och luftkvalitén i lägenheten.

Kan du inte närvara i lägenheten under den angivna tiden bör du lämna lägenheten i serviceläge. För mer information om serviceläge se följande länk.

Information om justerad månadsavgift

Vi har tidigare nämnt möjligheten för höjda månadsavgifter beroende på räntenivåer och inflation. Efter en detaljerad genomgång med vår ekonom på Riksbyggen står det klart att våra ökande kostnader för räntor, drift och underhåll kräver en justering av avgiften för att bibehålla föreningens ekonomiska stabilitet. Därför kommer avgiften att höjas med 16 procent från 1 september.

Vi kommer att noga övervaka ekonomin och vill informera om att ytterligare justeringar kan bli aktuella beroende på kostnadsutvecklingen det kommande året.

Förklaring av avgiftsjustering

Nedan tas följande tre punkter upp för närmare förklaring av avgiftshöjningen:

  1. Varför avgiften justeras med 16%
  2. Varför avgiften höjs just nu
  3. Vad styrelsen gjort tidigare för att minimera kostnader
1. VARFÖR AVGIFTEN JUSTERAS MED 16%

Förra året löpte ett av våra fasta lån ut, vilket betyder att vi då fick två rörliga lån, då ett lån alltid är rörligt enligt rekommendation. Priset då för att binda om lånet var alldeles för högt och därför har styrelsen inte bundit om lånen och de är fortsatt rörliga. Som många vet förutspår experter i landet att de rörliga räntesatserna för fastighetslån kan stiga upp till 5%. Därför känner vi i styrelsen att vi måste gardera oss inför detta. Den viktiga frågan är när räntan kommer att nå 5%. Här följer vi rådet att räntan kommer att öka långsamt till 5% fram till nyår.

Med en höjning till 5% utav räntorna samt en ökning av utgifter från alla våra leverantörer, leder det till att våra totala utgifter i föreningen ökar med 1,3 mkr, dvs 56%. Som man kan se i bilden nedan i den grönmarkerade rutan ökar avgifterna med 1,3 mkr från ett år till nästa.

Detta medför ett negativt kassaflöde på -1,52 mkr, dvs en stor del av föreningskassan.

För att få ett positivt kassaflöde, enligt vår ekonom på Riksbyggen, skulle det behövas en justering med +31% eller mer av årsavgiften för alla medlemmar från juni, en 83% ökning av elkostnaderna samt en justering av alla uthyrda objekt. Dessa råd skickades till styrelsen mot slutet av maj.

Omedelbart bildades en arbetsgrupp för att se över våra alternativ, eftersom en ökning om 31% samt annat var alldeles för hög. Nya beräkningar gjordes och vi kom fram till att en ökning på 16% skulle ha flera fördelar. Främst att det ökade kassaflödet och gav oss tid att se över hur marknaden ändrar sig samtidigt som den ger oss en bra ingående likviditet till nyår där vi kan se över hyr mycket mer vi behöver öka avgiften vid höjda räntor. Andra fördelen med ökningen på 16% är att det är hälften av den rekommenderade och förhoppningsvis inte väger lika mycket på hushållens ekonomi, och att det ger hushållen tid att förbereda sig inför möjliga ökningar i januari.

2. VARFÖR AVGIFTEN HÖJS JUST NU

Varför vi höjer just nu har flera ingående delar. Den främsta anledningen är att vi fick ett budgetförslag från Riksbyggens ekonom att chockhöja avgifterna med 31% redan i juni, vilket vi ansåg var alldeles för extremt och ville göra egna beräkningar innan vi gick ut med den nyheten. Som ni kanske kommer ihåg fördes en diskussion varför vi inte höjde årsavgiften mer under årsstämman när förslaget på 2% lades fram. Som styrelse hade vi en klar bild över våra kostnader och att mer än 2% inte skulle vara nödvändig för 2023. Efter ekonomens råd, från juni tills nu har en arbetsgrupp gjort interna analyser där vi brutit ner våra kostnader och kommit fram till att vi inte behöver höja så mycket som rekommenderades. En del av Riksbyggens rekommendation baseras på HSB:s rapport med förslag att alla föreningar bör höja sina avgifter med 40-50%, vilket vi inte ville göra utan en utredning, men det handlade även mycket om att prisinflation och räntor skulle stanna längre än vi trott i början av året. Efter utredningen kom vi fram till dels att vårt utgångsläge som förening är mycket bättre än de allra flesta föreningar i Sverige samt att vi även efter höjningarna ligger under den rekommenderade avgiftsnivån för en förening av vår storlek och ålder.

3. Vad styrelsen gjort tidigare för att minimera kostnaderna

I flera år har styrelsen amorterat långt utöver föreningens ekonomiska plan tack vare senaste årens låga räntor och låga investeringsbehov. Detta är en av anledningarna till att vi har lägre räntekostnader än flera av våra grannföreningar, som behövt öka årsavgiften med alltifrån 30% till 45%. Styrelsen har även försökt sänka elkostnaderna genom att investera i solpaneler. Via vår nuvarande vice-ordförande Jesper har vi även sökt och blivit beviljade el bidrag. Samt tack vare vår ledamot Siamand har vi tecknat ett mycket förmånligt bredbandsavtal som sänker hushållens kostnader alltifrån 350 kr till 1 000 kr. Vi har även sett över vilka utgifter vi kan sänka genom att byta leverantörer eller förhandla lån med olika banker, vilket fortfarande är pågående och fortsätts efter semesterperioden är över. Något annat som är positivt är att vi fortfarande har en tredjedel av lånen bundna på en mycket förmånlig räntesats vilket lättar på vår ekonomi i ytterligare två år.

Sammanfattning

För att kunna ha råd med ökningarna av fastighetsräntor och föreningsavgifter har styrelsen behövt höja årsavgiften med 31%, för att ge hushållen mer tid har vi preliminärt i stället höjt med 16% för att se över vår ekonomiska situation mot slutet på året. Styrelsen har genom åren tagit initiativ för att minska kostnaderna samt öka livskvalitén för våra medlemmar. Det är svårt att kommunicera för hushållen att vi måste betala i snitt 500 kr mer per månad men vi hoppas att ni förstår varför och att ni kan ursäkta den sena kommunikationen.

PHP Code Snippets Powered By : XYZScripts.com